Bundesverband Deutscher Stiftungen: Arbeitskreis Stiftungsvermögen und Immobilien
Inhaltliche Zusammenfassung der Paneldiskussion: Zimmer ohne Aussicht? Die Zukunft der Immobilie im Stiftungsvermögen
Die Veranstaltung beleuchtete Immobilienanlagen im Kontext von Stiftungsvermögen aus kritischer Perspektive. Im Mittelpunkt des fachlich hochkarätig besetzten Diskussionspanels stand der Beitrag von Prof. Dr. Tobias Just (Wissenschaftlicher Leiter, IREBS Immobilienakademie) die zentralen Annahmen über Immobilieninvestitionen hinterfragte, sowie eine anschließende Diskussion mit Stephan Römer (RA, Steuerberater & Wirtschaftsprüfer), Moderatoren Dr. Steffan Fritz (Vorstand der Carl Friedrich Siemens Stiftung, Stiftungsjurist, Leiter des AK Stiftungsvermögen und Immobilien) und Trutz Rendtorff (Vorstand Vermögen Karg-Stiftung, Leiter des AK Stiftungsvermögen und Immobilien) über die praktischen Konsequenzen für Stiftungen.
Zu Beginn stellte Prof. Dr. Just fünf verbreitete „Binsenweisheiten“ infrage. Erstens widersprach er der Annahme, Immobilien böten dauerhaft sichere und attraktive Renditen. Zwar zeigen sehr langfristige Studien stabile Erträge, diese stammen jedoch überwiegend aus Mieteinnahmen, während Wertsteigerungen oft geringer oder sogar negativ ausfallen. Zudem werden Risiken wie Totalverluste historisch häufig nicht ausreichend berücksichtigt. Zweitens widerlegte er die Vorstellung, Immobilien seien risikoarm. Tatsächlich bestehen vielfältige Risiken – etwa durch Standortveränderungen, politische Eingriffe oder strukturellen Wandel –, die zwar teilweise steuerbar sind, aber keineswegs eliminiert werden können.
Auch der vermeintliche Inflationsschutz wurde relativiert: Dieser funktioniert vor allem bei langfristiger, nachfragegetriebener Inflation und in knappen Lagen, ist jedoch bei angebotsseitigen Preisschocks oder strukturellen Veränderungen begrenzt. Zudem variiert er stark nach Markt und Zeitraum. Viertens kritisierte Just die Annahme, Diversifikation sei einfach. Die zunehmende Korrelation zwischen Immobilienmärkten reduziert die Streuungseffekte, sodass Diversifikation aufwendiger wird. Schließlich betonte er die hohe Komplexität von Immobilienanlagen: Erfolgreiches Management erfordert interdisziplinäres Know-how aus Ökonomie, Recht, Architektur und weiteren Bereichen.
Im Zwischenfazit hielt Just fest, dass Immobilien durchaus Schutzfunktionen bieten können, jedoch stets mit spezifischen Risiken verbunden sind. Die physische Greifbarkeit („Haptik“) schaffe zwar Vertrauen, könne aber auch über Risiken hinwegtäuschen. Steuerliche Aspekte und der Einsatz von Fremdkapital bleiben wichtige Einflussfaktoren.
Im kurzfristigen Ausblick verwies Just auf eine hohe Unsicherheit im Markt. Die Zinsen als zentraler Bewertungsmaßstab sind nicht wie erwartet gesunken, was Immobilienwerte belastet. Gleichzeitig wirken konjunkturelle Impulse bislang nur begrenzt. Innerhalb des Marktes zeigen sich deutliche Unterschiede: Während Wohn- und Logistikimmobilien von struktureller Nachfrage profitieren, stehen Büro- und Einzelhandelsimmobilien durch Homeoffice, Digitalisierung und verändertes Konsumverhalten unter Druck. Die bisherigen Preiskorrekturen sind moderat ausgefallen, da Knappheit und geringe Verkaufsbereitschaft stabilisierend wirken. Dennoch bestehen insbesondere bei Gewerbeimmobilien erhebliche Refinanzierungsrisiken.
Langfristig prägen strukturelle Trends den Markt. Demografische Entwicklungen rücken wieder stärker in den Fokus, wobei gesteuerte Zuwanderung Chancen bietet. Städte müssen sich anpassen, insbesondere durch Konzentration von Einzelhandel und Vermeidung von Leerständen. Büromärkte entwickeln sich zunehmend differenziert, wobei Erreichbarkeit und Lage an Bedeutung gewinnen. Ein zentraler Trend ist die Mischnutzung von Immobilien, die Flexibilität erhöht und sich als wirtschaftlich tragfähig erweist. Zudem wächst der Druck zu nachhaltigen („grünen“) Gebäuden: Statt eines „Green Premium“ zeigt sich eher ein „Brown Discount“ für nicht nachhaltige Bestände.
In der Diskussion wurde insbesondere die Perspektive von Stiftungen vertieft. Stephan Römer betonte, dass Immobilien historisch nie völlig sichere Anlagen waren und Stiftungen ihre Portfolios regelmäßig auf Ertragskraft, Zukunftsfähigkeit und Vereinbarkeit mit dem Vermögenserhalt überprüfen müssen. Fehlende Strategien können Haftungs- und Compliance-Risiken verursachen. Die Meinungen zur zukünftigen Gewichtung von Immobilien gehen auseinander, wobei viele Teilnehmer indirekte Anlagen bevorzugen.
Ein zentrales Thema ist die Anpassungsfähigkeit von Immobilien: Die Möglichkeit zur Umnutzung wird zunehmend entscheidend für den langfristigen Wert. Gleichzeitig erschweren hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, weshalb effizientere Bauweisen erforderlich sind.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und Zweckverwirklichung. Immobilien können zwar direkt zur Erfüllung von Stiftungszwecken beitragen, jedoch darf dies nicht zulasten des Vermögenserhalts gehen. Eine marktgerechte Vermietung mit anschließender gezielter Förderung wird als sinnvoller Ansatz gesehen.
Praktische Herausforderungen ergeben sich zudem aus geerbten Immobilienbeständen, die häufig sanierungsbedürftig sind und hohen Managementaufwand erfordern. Immobilieninvestitionen bedeuten kontinuierliche Arbeit im Asset Management; bei fehlenden Ressourcen bieten sich Outsourcing oder indirekte Investments an. REITs können Vorteile wie Transparenz und Diversifikation bieten, sind jedoch volatil.
Weitere Themen waren Bewertungsfragen, steuerliche Rahmenbedingungen sowie Reputationsrisiken, etwa bei sozial orientierten Stiftungen, die marktübliche Mieten verlangen. Zudem wurde die Gefahr staatlicher Eingriffe im Zuge hoher Verschuldung diskutiert.
Insgesamt zeigt die Veranstaltung, dass Immobilien kein passives „ewiges“ Investment mehr darstellen. Für Stiftungen bedeutet dies, ihre Bestände aktiv zu steuern, Risiken bewusst zu managen und kontinuierlich in Anpassung und Transformation zu investieren. Entscheidend sind heute eine differenzierte Betrachtung von Lage und Nutzung, ein hohes Maß an Fachkompetenz sowie die Bereitschaft, Immobilien als dynamische, sich wandelnde Anlageklasse zu behandeln.
Kontakt & Informationen:
Arbeitskreis Stiftungsvermögen und Immobilien – Bundesverband Deutscher Stiftungen:
